【名古屋市西区 住み替え】売り先行と買い先行、どっちが得？（対談）

この記事は、YouTubeの対談動画（聞き手: フリーアナウンサー 小野木梨衣さん × 株式会社あくしゅ 取締役 鈴木文江）の内容を、公開に先立って記事にしたものです。動画は近日公開予定です。

この記事でわかること

• 資金に余裕がなければ「売り先行」が基本
• 買い先行の最大のリスクは二重ローン。焦った値下げは仮住まい代を超える
• 先に良い家が見つかったら「買い替え特約」で期限を設定
• 住み替えで使える3,000万円特別控除は、住まなくなって3年が期限

オープニング：名古屋市西区の住み替え、売るのが先か買うのが先か

小野木さん：名古屋市西区で住み替えを考えている方。お子さんの独立、通勤、親御さんとの同居。理由はいろいろだと思いますが、まず悩むのが「売るのが先か、買うのが先か」ですよね。

鈴木常務：住み替えで一番失敗しやすいのは、物件選びではなく、この順番なんです。

小野木さん：物件より順番。今日は、売り先行と買い先行の中身、買い先行が危ない理由、そして先に良い家が見つかったときの逃げ道を伺います。株式会社あくしゅ、取締役の鈴木文江さんです。よろしくお願いします。

① 住み替えの売り先行と買い先行｜それぞれの中身

小野木さん：まず、この2つは何が違うんですか。

鈴木常務：売り先行は、今の家を先に売って、いくらで売れたかを確定させてから次を買う進め方です。買い先行は、先に次の家を決めてから、今の家を売る進め方ですね。

小野木さん：買い先行のほうが、気持ちとしては楽ですよね。行き先が決まっている安心感があります。

鈴木常務：そこが人気の理由です。引っ越しも一度で済みますし、仮住まいも要りません。それに、私たちの場合は母体が建設グループなので、住み替え先の新築やリフォームも一緒にご提案できます。

小野木さん：逆に売り先行だと、売れたあと住むところがなくなる。

鈴木常務：仮住まいが必要になる場合はあります。ただ、多くのケースでは引き渡しの時期を調整できるんです。「契約から引き渡しまで3か月ください」という交渉は、普通にできます。

小野木さん：あ、売れた瞬間に出ていく、というわけではないんですね。

鈴木常務：はい。その3か月で次を探せば、仮住まいなしで住み替えられる方も多いです。しかも、ウサミグループは注文住宅やリフォームも手がけていますから、売却と住み替え先の住まいづくりを同じ窓口で進められます。

小野木さん：それなら、売り先行のデメリットはかなり小さくなりますね。

② 買い先行が危ない理由｜二重ローンと焦りの値下げ

小野木さん：では、買い先行のリスクを教えてください。

鈴木常務：最大のリスクは二重ローンです。新居のローンが始まっているのに、前の家が売れない。この状態が一番きついです。

小野木さん：毎月2軒分。……名古屋市西区の一般的な戸建てだと、売れるまでどのくらいかかるものですか。

鈴木常務：売り出しから引き渡しまで、3か月から半年はみておきたいところです。それが半年、8か月と延びると、その間ずっと二重で払い続けることになります。

小野木さん：そうなると、早く売りたい一心で値下げしますよね。

鈴木常務：そこなんです。100万、200万と下げていく。結果として、その値下げ額が仮住まい代を大きく超えることが起こります。

小野木さん：仮住まいを避けたつもりが、それより高くついてしまう。しかも、追い込まれた状態で価格を決めることになる。

鈴木常務：一番弱い立場で交渉することになります。買主さんも「事情がありそうだ」と分かりますから。

小野木さん：足元を見られる。

鈴木常務：売り先行なら、いくらで売れたかが確定してから予算を組めます。資金計画が狂いません。だから、資金に余裕がある方以外は売り先行が基本です。

③ 先に良い家が見つかったら｜買い替え特約という逃げ道

小野木さん：ただ、理屈は分かっても、先に気に入った家が出てしまうことはありますよね。

鈴木常務：あります。そのときの方法が「買い替え特約」です。購入の契約に、「今の家が期限までに売れなかったら、この購入契約を白紙にできる」という条件を付けます。

小野木さん：手付金は戻るんですか。

鈴木常務：戻るかたちで結びます。ただし、売主さん側にとっては不利な条件ですから、必ず付けられるとは限りません。人気の物件だと断られることもあります。

小野木さん：付けられなかったら、どうすればいいんでしょう。

鈴木常務：そこで私たちの出番です。私たちは母体が建設会社なので、建物の状態を工事の実費目線で見られます。解体が必要か、修繕でいけるか、そのまま売れるか。その判断をした上で、「最低でもこのくらい」という下限の見通しを先にお伝えできます。買取のほうが合う方には、その選択肢も含めてご案内します。

小野木さん：最低ラインが先に決まっている形になるんですね。それなら、いくらで売れるか分からないまま新居の契約をしなくて済む。

鈴木常務：そうですね。ただ、こういう相談は先にしておかないと間に合いません。買う側の契約を結んだあとでは、もう遅いんです。

小野木さん：事前の相談が大事ですね。

鈴木常務：はい。それと、住み替えで自宅を売る場合、3,000万円の特別控除が使えることがあります。住まなくなってから3年を経過する年の12月31日までという期限がありますので、そこも一緒に確認します。

まとめ：名古屋市西区の住み替えは、今の家の無料査定から

小野木さん：まとめます。1つ目、資金に余裕がなければ売り先行が基本。引き渡し時期は交渉できるので、仮住まいなしも十分可能。2つ目、買い先行の最大のリスクは二重ローンで、焦った値下げは仮住まい代を超える。3つ目、先に良い家が出たら買い替え特約で条件を設定。どれも事前の相談が前提。

鈴木常務：そのとおりです。

小野木さん：住み替えは、まず今の家がいくらで売れるかを知るところからですね。

鈴木常務：そこが決まらないと、予算も、順番も決められません。売らなくて済むなら、それが一番いいんです。ただ、今の価値を知らずに新居を探し始めるのは、順番が逆だと思います。

鈴木常務：あくしゅの鈴木でした。ありがとうございました。

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無料査定・ご相談

売らなくて済むなら、それが一番いい。ただ、今いくらかを知らないまま先送りにするのはもったいない、と私たちは考えています。名古屋市西区・清須市・北名古屋市で、相続・空き家・住み替え・離婚・住宅ローンなど、家のことでお困りの方はお問い合わせフォームからご相談ください。お電話は 0120-946-883（受付 9:00〜18:00・火曜・水曜定休）です。「動画（記事）を見た」とお伝えいただければ、取締役の鈴木が同席して、建物の直しどころと価格の根拠、売る場合・売らない場合の両方の見通しをその場でご説明します。

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