【名古屋市西区】相続した実家、売るなら3年以内？3000万円控除と取得費加算の期限

名古屋市西区の実家を相続した。浄心や庄内通、上小田井、山田、比良——親御さんが長く住んだ家を引き継いだものの、「売るとしたら税金はいくらかかるのか」が気になって動けない。そんなご相談をよくいただきます。

実は、相続した不動産の売却には税金を大幅に減らせる制度が2つあります。ただし、どちらも期限があり、過ぎると使えません。

制度① 相続空き家の3000万円特別控除

相続した実家を売却したとき、譲渡所得(売却益)から最大3000万円を差し引ける制度です。主な条件は次のとおりです。

• 建物が1981年(昭和56年)5月31日以前に建築された、いわゆる旧耐震基準の家であること
• 区分所有建物(マンション)ではないこと
• 相続してから3年を経過する年の12月31日までに売却すること

西区の北部には昭和40〜50年代に建った戸建てが多く、該当するご実家は少なくありません。注意したいのは、期限の基準が「契約日」ではなく引き渡しだということ。期限ぎりぎりに動き出すと、買い手が見つかっても引き渡しが間に合わないことがあります。

制度② 取得費加算の特例

相続税を納めた方が、相続した不動産を一定期間内に売却すると、支払った相続税の一部を経費として譲渡所得から差し引ける制度です。

• 相続税を納めていることが前提(かからなかった方は対象外)
• 期限は相続税の申告期限(相続から10ヶ月)の翌日から3年以内。つまり相続からおよそ3年10ヶ月以内

ここで重要なのが、3000万円控除と取得費加算は併用できないこと。譲渡益が大きければ3000万円控除、相続税を多く納めた場合は取得費加算が有利なこともあり、どちらを選ぶかは税理士への確認が必須です。

期限を逃すと、数百万円単位で変わる

例えば譲渡益が1000万円出た場合、3000万円控除が使えれば税金はゼロですが、期限を過ぎると所得税・住民税でおよそ200万円かかる計算になります(長期譲渡・税率約20%の場合の概算)。

だからこそ、相続したらまず期限を逆算します。

1. 控除の期限(相続から3年を経過する年の年末)を確認
2. 引き渡しはその2〜3ヶ月前までに
3. 売却活動に3ヶ月、査定・準備に1ヶ月を見込む

こう並べると、実際に使える時間は思ったより短いことが分かります。「いつか売ろう」では間に合いません。

まとめ — まず「価格」と「期限」の2つを確認する

• 旧耐震の戸建てなら、相続空き家の3000万円特別控除(相続から3年を経過する年末まで)
• 相続税を納めた方は取得費加算(およそ3年10ヶ月以内)。ただし両者は併用不可
• 期限の基準は引き渡し。逆算すると動き出しは早いほど安全

あくしゅは名古屋市西区に店舗を構える、建設グループ(ウサミグループ)の不動産会社です。相続のご相談では、査定額と一緒に「あなたの場合の期限」を整理してお渡しします。税額の詳細は提携の専門家と連携して確認できますので、相続のケース紹介もあわせてご覧ください。